Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Sikäli kuin yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, se jakautuu asunto-osakeyhtiölain mukaan.
Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassa olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin.
Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.
Yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta.
Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin, kun se ei kuulu osakkeenomistajille.
Pykälässä säädetään siitä, miten osakehallinnassa olevien sekä yhtiön muiden tilojen kunnossapitovastuu jakautuu osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Pääsääntöisesti rakennuksen korjaaminen ja kunnossapito kuuluu yhtiölle. Osakkeenomistajan korjausvastuuseen kuuluvat taas pääsääntöisesti hallitsemansa huoneiston kunnossapito ja korjaukset. Osakkeenomistajan korjausvastuuta on rajattu kaikenlaisten korjausten osalta. Yhtiön on korjattava rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä huoneistossa samantasoisena olevat johdot ja kanavat sekä vesihanat jollei yhtiöjärjestyksessä ole muuta määrätty.
Säännöksessä tarkoitettujen johtojen kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle riippumatta siitä, kuka ne on asentanut. Jos osakkeenomistajan erikoistoivomuksesta on hänen kustannuksellaan asennettu muiden huoneistojen tasosta poikkeavia kanavia, niiden korjausvastuu kuuluu osakkeenomistajalle. Samantasoisuusvaatimus ei koske rakenteellisia vikoja, jotka kuuluvat aina yhtiön korjattaviin.
Osakkeenomistajalle kuuluvan korjausvelvoitteen siirtämisestä yhtiön vastattavaksi voidaan päättää yhtiökokouksessa normaalilla enemmistöpäätöksellä. Tällöin on noudatettava yhdenvertaisuusperiaatetta eli sama korjaus on tehtävä kaikille osakkeille. Yhtiöjärjestyksessä puolestaan voidaan korjausvastuusta poiketa suuntaan tai toiseen. Päätös voidaan tehdä normaalilla 2/3 määräenemmistöllä.
Kiinteät kalusteet ja laitteet kuuluvat pääasiassa osakkaan korjattavaksi. Toisaalta yhtiön suorittaessa oman korjausvastuunsa piiriin kuuluvia töitä (esim. wc-istuin), voi yhtiö joutua uusimaan myös osakkaalle kuuluvia osia, jos korjaamista ei voida suorittaa muuten kuin koko laite vaihtamalla.
Yhtiöllä on oikeus uusia korjausvastuusta riippumatta huoneistossa olevia kalusteita/hanat, wc -pöntöt, jne.). Jos osakas itse on uusinut kalusteet omalta osaltaan , yhtiöllä ei ole velvollisuutta hyvittää osakasta. Jos yhtiö kuitenkin säästää osakkaan osuuden (esim. hanat on hinnoiteltu yksikköhintojen mukaan), voidaan osakasta hyvittää säästön määrällä.
Vastuun jakautumisessa on huomattava aiheuttamisperiaate. Jos vika tai vahinko on aiheutunut osakkaan syyksi luettavasta huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä, ovat yhtiölle normaalisti kuuluvat korjauskustannukset perittävissä osakkaalta joko kokonaan tai osittain. Jos osakas laiminlyö ilmoittaa yhtiölle sen korjattavaksi kuuluvasta viasta tai vahingosta, saattaa hän joutua korvaamaan laiminlyönnistä aiheutuneen lisävahingon. Samoin on asianlaita jos osakas ei näissä tilanteissa ryhdy tarpeellisiin toimiin vahingon estämiseksi.
Osakkeenomistaja vastaa huoneiston korjauksesta siinäkin tilanteessa, että huoneisto on vuokrattuna. Vastuun jakautumisesta vuokranantajan ja vuokralaisen välillä on säännökset huoneenvuokralaissa.
On huomattava, ettei osakkeenomistajalla ole oikeutta taloyhtiötä kuulematta suorittaa sen laskuun yhtiölle kuuluvia huoneistokohtaisia korjauksia. Yhtiöllä työn teettäjänä on pääsääntöisesti oltava oikeus määrätä suoritettavan korjauksen laajuus, suorittaja ja kustannukset, mikäli mahdollista kuitenkin yhteisymmärryksessä osakkeenomistajan kanssa.
Osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeus tehdä huoneistossaan muutoksia. Siltä osin kuin muutoksia tehdään myöhemmin yhtiön korjattavaksi jääviin kohteisiin, on muutoksesta ensin ilmoitettava yhtiölle. Osakas työn teettäjänä vastaa huolimattomista muutostöistä. Muuten ne jäävät siis yhtiön korjausvastuun piiriin. Kunnallisissa rakennusjärjestyksissä on erilaisia määräyksiä siitä, milloin muutos vaatii viranomaisluvan.
Osakkaan muutostyöoikeuteen ei vaikuta se, kenen kunnossapitovastuuseen muutoksen kohde kuuluu.
Korjausvastuuseen ei vaikuta, minkälaisia vakuutuksia yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on. Vakuutusten korvauspiiri saattaa olla erilainen kuin asunto-osakeyhtiölain mukainen korjausvastuujako. Kun esim. kiinteistön vakuutusta käytetään osakkaan korjausvastuun piiriin kuuluvaan korjaukseen, on perusteltua sopia, että osakas maksaa omavastuuosuuden.
Koska lain pykälään ei ole ollut mahdollista kirjata kaikkia yksittäisiä kiinteistössä olevia korjauskohteita, Suomen Kiinteistöliitto Ry antaa selventävän ohjeen ja siihen liittyvän taulukon. Taulukon käytössä on otettava huomioon siihen liittyvät tekstiosat (edellä kohdat 1 – 8).
Taulukossa ilmenevät Suomen Kiinteistöliitto Ry:n suositukset yhtiökokoukselle siitä, miten korjaus- ja kunnossapitovastuu yksittäistapauksissa jakautuu osakkeenomistajien ja yhtiön kesken.